Simulação crédito habitação jovem: prestação, garantia pública e custos em 2026

Fazer a minha simulação de crédito habitação

Na simulação do crédito habitação jovem, o que conta é isto: não existe na lei um «crédito habitação jovem» com esse nome. O que se chama assim é um crédito habitação normal a que um jovem junta três apoios do Estado: a garantia pública, que permite ao banco financiar a totalidade do preço, a isenção de IMT e a dedução do imposto do selo na compra. Este guia explica cada um com o que diz a lei, o que o Banco de Portugal recomenda aos bancos e quanto custa na prática. Os valores são os de 2026.

Simulação crédito habitação jovem: um exemplo com números

Uma casa de 250 000 €, financiada a 100 % com garantia pública, por 40 anos, a uma taxa fixa de 3,5 % (é uma hipótese para o exemplo, não a oferta de nenhum banco):

Com 30 anos em vez de 40, a prestação sobe para 1 122,61 €, mas paga menos juros. Experimente os seus valores no simulador, com a taxa variável (Euribor mais spread) ou fixa: a diferença entre prazos é grande.

Fazer a minha simulação de crédito habitação

Quem pode pedir a garantia pública

A garantia pública é uma fiança do Estado ao banco: o Estado garante parte do crédito para que o banco aceite financiar o preço todo. Está no Decreto-Lei n.º 44/2024 e é regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024/1. Para a primeira casa própria e permanente, têm de se cumprir todas estas condições, por todos os que compram:

Todos os que compram a casa têm de ser mutuários do crédito e de cumprir estas condições (Portaria, artigo 3.º, n.º 13). Se compra com o cônjuge, o namorado ou um irmão e um deles já tem casa ou passa os 35 anos, a garantia não se aplica a esse crédito. A idade e as outras condições verificam-se na altura em que o banco confere os documentos para preparar o contrato (artigo 3.º, n.º 7).

O «valor da transação» é o menor entre o preço da compra e o valor da avaliação do banco (artigo 3.º, n.º 11). Se a avaliação for mais baixa do que o preço, a garantia calcula-se sobre o valor da avaliação e a diferença é paga por si.

O que a garantia cobre e como funciona

• Até 15 % do valor da transação. É isso que o Estado garante ao banco, e nunca mais do que 15 % do capital inicial em dívida (Portaria, artigo 7.º, n.º 2).
• Permite financiar até 100 % do preço. Normalmente o banco financia até 90 % do valor da casa, por isso a entrada é de, pelo menos, 10 %. Com a garantia, o banco pode financiar a totalidade, ou um valor inferior desde que seja pelo menos 85 % do valor da transação (artigo 3.º, n.º 1, alínea i)). Se o banco financiar menos de 100 %, a percentagem garantida baixa proporcionalmente.
• Dura 10 anos a contar do contrato de crédito, e acaba antes se pagar tudo o que deve antes dos 10 anos (artigo 9.º).
• Não paga comissão de garantia (artigo 7.º, n.º 4). O banco pode, no entanto, exigir outras garantias: a hipoteca sobre a casa é obrigatória e pode pedir, por exemplo, um fiador (artigo 7.º, n.os 5 e 6).
• A dívida continua a ser sua. A garantia protege o banco, não perdoa o crédito: se falhar as prestações, o banco pode acioná-la, mas o crédito, os juros e a hipoteca continuam (artigo 7.º, n.os 8 e 9).
• Mantém-se se mudar de banco (transferência do crédito), pelo tempo que falta, se o novo banco aderiu ao protocolo da garantia e ainda tem montante disponível (artigo 3.º, n.º 14).
• O banco decide na mesma. Cumprir as condições não obriga o banco a conceder o crédito: avalia a taxa de esforço e o risco como em qualquer outro crédito (artigo 3.º, n.º 10).

O limite de rendimento: o 8.º escalão do IRS

A lei fala no 8.º escalão do IRS, e a Portaria (artigo 4.º) diz como se mede. Usam-se os escalões do continente em vigor na data do pedido de crédito e o rendimento que as Finanças apuraram na liquidação do IRS do último ano disponível: o rendimento coletável tributado às taxas gerais, mais os rendimentos isentos que contam para a taxa.

• Na tabela de 2026, o 8.º escalão vai até 86 634 € por ano (Código do IRS, artigo 68.º).
• Casados ou unidos de facto: aplica-se o quociente familiar ao rendimento dos dois, ou seja, divide-se por dois. Se só um dos dois comprar, conta-se só o rendimento de quem é mutuário (artigo 4.º, n.º 8).
• Quem não entrega IRS (por estar dispensado) e tem rendimentos de trabalho declarados à Segurança Social, ou pensões, subsídio de desemprego, prestações de parentalidade ou outros apoios listados na Portaria, conta-se pelo rendimento mensal, que não pode passar um catorze avos do limite do 8.º escalão, ou seja, 6 188,14 € por mês em 2026 (artigo 4.º, n.os 4 e 6).

O que fica de fora

• Construção e obras de primeira habitação própria permanente, e locação financeira (leasing) (Portaria, artigo 3.º, n.º 4).
• Segunda casa e casas acima de 450 000 € de valor da transação.
• Quem já usou a garantia uma vez.
• Os custos da compra que não são o preço: a lei fala em financiar o preço da transação. IMT, imposto do selo, escritura e registo, e as despesas do crédito, o banco decide se os financia e como.

Os contratos têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026 para terem a garantia (Portaria, artigo 5.º, n.º 4). O prazo «pode ser prorrogado após avaliação do impacto da medida» (n.º 5), mas à data deste guia não encontrámos nenhum diploma que o prorrogue. Cada banco tem também um limite de montante garantido, que pode ser reforçado por despacho do Governo (artigo 8.º): pergunte ao banco se ainda tem garantia disponível antes de assinar a proposta.

Na compra: IMT Jovem e imposto do selo

Além da garantia, quem compra a primeira casa própria e permanente com 35 anos ou menos tem uma tabela de IMT mais baixa e uma dedução no imposto do selo (Decreto-Lei n.º 48-A/2024). Tem de ter 35 anos ou menos na data da compra, não ser dependente no IRS, e não ter casa (nem parte de uma) na data nem nos três anos anteriores.

O imposto do selo da compra é 0,8 % do valor, mas quem tem direito ao IMT Jovem deduz até 2 644,31 € (Código do Imposto do Selo, artigo 7.º-A). Numa casa de 250 000 € não paga IMT nem imposto do selo da compra (os 2 000 € ficam totalmente deduzidos). Numa de 400 000 € paga 5 556,88 € de IMT e 555,69 € de imposto do selo. Perde a isenção se der outro destino à casa nos seis anos seguintes. Para o seu caso, use o simulador de IMT.

O imposto do selo do crédito é outro, e não tem isenção para jovens: 0,6 % do valor do crédito na hora de o contratar (prazo de 5 anos ou mais) e 4 % dos juros de cada prestação. O simulador acima já o conta.

As regras do Banco de Portugal

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que se aplica às avaliações de solvabilidade feitas a partir de 1 de agosto de 2026, aconselha os bancos a respeitar estes limites. São recomendações aos bancos, não leis, que os bancos cumprem ou explicam:

• Taxa de esforço (DSTI) de 45 %: a prestação do novo crédito, somada às outras prestações, não deve passar 45 % do rendimento líquido mensal. Cada banco pode ultrapassar este limite em até 10 % do crédito que concede por semestre (artigo 6.º). O banco calcula a prestação com uma taxa de juro mais alta do que a real, para testar se aguenta uma subida.
• Prazo até 40 anos se o mais velho dos titulares tem 35 anos ou menos, e 35 anos se tem mais (artigo 7.º). Ou seja, um casal de 33 e 38 anos fica nos 35 anos.
• Financiamento até 90 % do valor da casa própria permanente (artigo 5.º). A recomendação não prevê uma exceção escrita para a garantia pública, mas na prática os bancos financiam a totalidade do preço com ela: o Banco de Portugal escreve, no relatório de 30 de março de 2026, que «este critério da Recomendação deixou de ser observado no crédito concedido ao abrigo da garantia do Estado», porque a maioria desses empréstimos teve um rácio de 100 %. Pode mudar se o Banco de Portugal travar esta prática, e a decisão é sempre do banco: confirme com ele o que financia no seu caso.

Da simulação ao pedido: passos do crédito habitação jovem

1. Veja se cumpre as condições: idade de todos os titulares, ninguém com casa, e a liquidação do IRS do último ano (o rendimento que conta para o 8.º escalão).
2. Simule o crédito acima com o prazo e a taxa que lhe oferecem, e confirme que a prestação não passa 45 % do rendimento líquido.
3. Peça propostas escritas a pelo menos dois ou três bancos e compare a TAEG, que junta juros, seguros, comissões e impostos.
4. Pergunte a cada banco se aderiu à garantia pública e se ainda tem montante disponível, e se financia também as despesas da compra.
5. Confirme a data: o contrato tem de ser assinado até 31 de dezembro de 2026 para ter a garantia.
6. Pague o IMT e o imposto do selo antes da escritura, com a isenção para jovens, se tem direito a ela.

Erros que custam dinheiro no crédito habitação jovem

• Pensar que a garantia é um dinheiro oferecido. Não é: é uma segurança ao banco. O crédito, os juros e a hipoteca são seus.
• Comprar com alguém que já tem casa. Basta um dos compradores falhar uma condição para a garantia não se aplicar.
• Esquecer as despesas. O IMT, o imposto do selo, a escritura, o registo e a avaliação não estão no preço. Pela tabela do Instituto dos Registos e do Notariado, numa escritura pública com compra e venda (175 €), mútuo (142 €) e hipoteca (122 €) pagam-se esses atos, mais 9 € do registo da escritura, ou seja 448 €; o registo da compra e da hipoteca pedidos juntos custa 500 € (mais 50 € por cada prédio a mais). Se o contrato for feito por documento particular autenticado, a autenticação custa 175 € mais 50 € por cada ato a mais (aqui, o mútuo e a hipoteca), 10 € por cada interveniente além do primeiro e 25 € por cada prédio a mais. Tenha dinheiro de parte, mesmo com 100 % de financiamento, e peça ao banco ou ao notário o valor exato.
• Ignorar a avaliação. Se o banco avaliar a casa em menos do que o preço, a garantia calcula-se sobre a avaliação.
• Deixar para o fim do ano. O prazo da garantia acaba a 31 de dezembro de 2026, e os bancos têm limites de montante.
• Olhar só para a prestação. Com 40 anos a prestação é menor, mas os juros totais são muito maiores: compare o custo total, que o simulador mostra.