Advogado imobiliário: quando precisa, o que faz na compra de casa e quanto custa

O que faz um advogado imobiliário

Um advogado imobiliário, ou advogado de direito imobiliário, trata dos problemas jurídicos de quem compra, vende, arrenda ou herda um imóvel: o contrato-promessa de compra e venda, a análise dos documentos da casa, a escritura ou o documento particular autenticado, o registo, o arrendamento, a usucapião, os litígios com vizinhos, inquilinos ou construtores e a partilha de imóveis herdados. Pode negociar, redigir os contratos e representá-lo em tribunal.

O direito imobiliário não é uma lei única: junta o Código Civil, as regras do registo predial e do notariado, o arrendamento urbano e os impostos sobre os imóveis. O título de advogado especialista só pode usar quem o tenha atribuído pela Ordem (Estatuto da Ordem dos Advogados, artigo 70.º).

Quando precisa de um advogado imobiliário

Antes de comprar: o contrato-promessa

Quase sempre começa-se por um contrato-promessa de compra e venda, em que se paga um sinal. Para ser válido, tem de constar de documento assinado por quem se vincula e, tratando-se de um edifício ou fração, as assinaturas têm de ter reconhecimento presencial e a entidade que as reconhece tem de certificar a existência da licença de utilização ou de construção (Código Civil, artigo 410.º, n.os 2 e 3). Se quem deu o sinal falhar, o vendedor fica com ele; se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro do sinal, ou pedir a execução específica do contrato (artigos 442.º e 830.º). Convém que um advogado reveja o contrato-promessa antes de assinar e de pagar o sinal.

Na compra: a escritura

A compra e venda de um imóvel só é válida se for feita por escritura pública ou por documento particular autenticado (Código Civil, artigo 875.º). A propriedade passa por efeito do contrato (artigo 879.º, alínea a)). Um advogado pode verificar, antes disso, a certidão do registo predial (quem é o dono, hipotecas, penhoras), a caderneta predial, a licença de utilização, o certificado energético e as dívidas de condomínio. Faça antes uma simulação do IMT e do imposto do selo, e do crédito habitação.

No arrendamento

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º) e só pode recair sobre locais com aptidão para o fim do contrato atestada pelas entidades competentes, designadamente por licença de utilização (artigo 1070.º). Um advogado pode redigir o contrato, tratar do aumento de renda ou da cessação e representar o senhorio ou o inquilino em tribunal. Se for jovem e arrendar, veja o guia do arrendamento jovem.

Usucapião e heranças

A usucapião permite adquirir a propriedade pela posse mantida durante certo tempo; sem registo do título nem da posse, a posse tem de durar 15 anos se for de boa fé e 20 anos se for de má fé (Código Civil, artigos 1287.º e 1296.º). Um imóvel recebido por herança só fica em ordem com a partilha e o registo, e um advogado pode tratar disso.

É obrigatório ter advogado para comprar casa?

Não. A escritura pública é feita por um notário, e o documento particular autenticado pode ser feito por quem a lei habilita (notários, conservadores, advogados e solicitadores). O que a lei obriga é a esta forma, não a ter advogado. Mas muitos compradores contratam um para rever os documentos, porque os erros custam caro e são difíceis de desfazer.

Quanto custa um advogado imobiliário

Os honorários fixam-se livremente entre o advogado e o cliente, e têm de corresponder a uma compensação adequada pelos serviços prestados (Estatuto da Ordem dos Advogados, artigo 105.º). O advogado deve informar, quando lho pedirem, dos critérios que usa e do montante total aproximado (artigo 100.º, n.º 1, alínea a)). É proibido combinar que só recebe se ganhar, a chamada quota litis (artigo 106.º), mas pode haver um valor fixado em percentagem do valor do assunto (n.º 3). Em compras de casa é frequente o preço ser uma percentagem do valor do imóvel ou um valor fixo: peça orçamento por escrito e pergunte o que inclui.

Além dos honorários: o que cobra o Estado

• Escritura de compra e venda: 175 €, pela tabela do Instituto dos Registos e do Notariado (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, artigo 20.º). Se o contrato for feito por documento particular autenticado, a autenticação custa 175 €, mais 10 € por cada interveniente além do primeiro.
• Impostos: IMT e imposto do selo, a pagar antes da escritura. Veja as calculadoras ligadas acima.
• Registo da compra: pedido ao mesmo tempo que o registo da hipoteca, custa 500 € (mais 50 € por cada prédio a mais).

Para ter uma referência

Esta é a tabela que o Estado paga ao advogado nomeado em apoio judiciário em processos comuns sobre imóveis (Portaria n.º 1386/2004, com a unidade de referência de 2026 de 28,62 €):

Não é o preço de mercado, é o que o Estado paga ao advogado nomeado. Os honorários que combinar com um advogado que escolha podem ser mais altos ou mais baixos.

Como escolher um advogado imobiliário

1. Confirme que é advogado: só quem tem inscrição em vigor na Ordem pode usar a denominação «advogado» (artigo 70.º). Pode confirmar no portal da Ordem dos Advogados.
2. Peça orçamento por escrito, com o que está incluído: análise de documentos, contrato-promessa, presença na escritura, registo.
3. Pergunte pela experiência em imóveis, e não só em compras: arrendamento, heranças e litígios têm regras diferentes.
4. Não use o mesmo advogado do vendedor se há conflito entre os dois: o advogado não pode aconselhar nem representar dois clientes no mesmo assunto se houver conflito entre os seus interesses (artigo 99.º, n.º 3).
5. Tudo o que lhe disser é confidencial: o advogado está obrigado a segredo profissional (artigo 92.º), mesmo que não chegue a aceitar o caso.

Erros comuns na compra de uma casa

• Pagar o sinal sem contrato-promessa válido. Faltando o reconhecimento presencial das assinaturas e a licença de utilização, o contrato pode não proteger quem o assinou.
• Não ver o registo predial e descobrir uma hipoteca ou uma penhora depois da escritura.
• Esquecer as despesas: IMT, selo, escritura e registo não estão no preço.
• Comprar uma casa sem licença de utilização. Pode ter problemas de arrendamento e de crédito.
• Assinar a escritura sem ter lido a minuta. Peça-a com antecedência.