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Habitação e arrendamento

Simulador crédito habitação: prestação mensal, TAEG e custo total

Simulador crédito habitação: indique o preço da casa, a entrada, o prazo e a taxa. O simulador mostra a prestação mensal, a TAEG e quanto paga no total, passo a passo.

O preço de compra.

O que paga do seu bolso. O banco costuma financiar até 90 % do preço.

Só na taxa variável: a Euribor do prazo do seu contrato (3, 6 ou 12 meses). Por exemplo, 2,5.

Só na taxa variável: a margem do banco. Por exemplo, 1,0.

Só na taxa fixa: a TAN do contrato. Por exemplo, 3,5.

Custos e verificações (opcional)

Seguro de vida e multirriscos, se o banco os exige. Entram na TAEG.

Avaliação, dossier e outros custos pagos no início. Entram na TAEG.

Para comparar o prazo com o máximo que o Banco de Portugal recomenda.

De todos os titulares, depois de impostos e Segurança Social. Para ver a taxa de esforço.

Outros créditos que já paga (carro, pessoal). Contam na taxa de esforço.

O imposto do selo (0,60 % do crédito no início e 4 % dos juros em cada prestação) calcula-se sozinho. A taxa variável é tratada como constante.

Tem 35 anos ou menos?

Leia o guia da simulação crédito habitação jovem: quem pode pedir a garantia pública do Estado, o IMT Jovem, as regras do Banco de Portugal e um exemplo com números.

Como calculamos

  • A prestação é constante: o capital financiado a multiplicar pela taxa mensal (a TAN a dividir por 12) e a dividir por 1 menos (1 mais a taxa mensal) elevado a menos o número de meses. Em cada mês pagam-se primeiro os juros do capital que falta pagar, e o resto amortiza o capital.
  • O imposto do selo são duas coisas: 0,60 % do crédito (0,50 % se o prazo for de 1 a menos de 5 anos), pago no início, e 4 % dos juros de cada prestação (Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 17.1 e 17.3.1).
  • A TAEG é o custo anual total do crédito, com juros, imposto do selo, seguros e comissões (Decreto-Lei n.º 74-A/2017). Numa taxa variável calcula-se com a taxa de hoje, constante.
  • O Banco de Portugal recomenda aos bancos, desde agosto de 2026, que financiem no máximo 90 % do valor da casa própria, que a prestação (com os outros créditos) não passe 45 % do rendimento líquido e que o prazo não passe 40 anos (até aos 35 anos de idade) ou 35 anos. Mostramos estes avisos se indicar os dados.

O que este simulador não faz

  • Prever a Euribor: com taxa variável a prestação muda a cada revisão. Não inclui a taxa mista, a carência de capital nem as amortizações antecipadas.
  • Contar o IMT, o imposto do selo da compra, a escritura e o registo, nem a garantia pública para jovens.
  • Garantir a aprovação: o banco avalia o seu risco, a avaliação do imóvel e o seu rendimento, e aplica o seu cálculo.

Perguntas frequentes

Como se calcula a prestação do crédito habitação?

A prestação é constante: o capital financiado a multiplicar pela taxa mensal (a TAN a dividir por 12) e a dividir por 1 menos (1 mais a taxa mensal) elevado a menos o número de meses. Em cada mês pagam-se primeiro os juros do capital em dívida e o resto amortiza o capital.

Como calcular o empréstimo habitação?

Indique o preço da casa, a entrada, o prazo e a taxa. O simulador calcula a prestação mensal do empréstimo habitação, a TAEG e quanto paga no total, e mostra o quadro ano a ano.

Que imposto do selo paga num crédito à habitação?

Dois: 0,60 % do valor do crédito na utilização (0,50 % se o prazo for de 1 a menos de 5 anos) e 4 % dos juros de cada prestação (Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 17.1 e 17.3.1).

O que é a TAEG e a TAN?

A TAN é a taxa de juro nominal (Euribor mais spread, ou a taxa fixa). A TAEG junta-lhe o imposto do selo, os seguros e as comissões e dá o custo anual total do crédito (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 15.º e Anexo II).

Que limites o Banco de Portugal recomenda aos bancos?

Desde 1 de agosto de 2026: financiamento de no máximo 90 % do valor da casa própria permanente, prestação (com os outros créditos) de no máximo 45 % do rendimento líquido e prazo de 40 anos até aos 35 anos de idade, ou 35 anos acima disso (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). São recomendações aos bancos, que as cumprem ou explicam.

E se a Euribor mudar?

Na taxa variável a prestação é revista, em regra, a cada 3, 6 ou 12 meses. O simulador mantém a taxa que indica durante todo o prazo: use-o para comparar cenários, experimentando várias Euribor.

O simulador inclui o IMT e a escritura?

Não. Só calcula o crédito. O IMT, o imposto do selo da compra, a escritura e o registo são custos à parte.

Fontes

  1. Tabela Geral do Imposto do Selo (Código do Imposto do Selo, Anexo), verbas 17.1, 17.2 e 17.3, Portal das Finanças
  2. Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (crédito aos consumidores para imóveis), artigo 15.º e Anexo II (TAEG)
  3. Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (limites de LTV, DSTI e maturidade)

Regras conferidas com o texto oficial em 21.10.2026. Não foram revistas por um advogado.