Impostos
Cálculo de mais-valias na venda de imóveis 2026
Cálculo de mais-valias: indique a venda, a compra e as despesas, e se reinvestiu. A calculadora mostra a mais-valia e o IRS a mais que a venda lhe custa, passo a passo.
Leia também
Leia o guia do direito fiscal (prazos, direitos do contribuinte e como contestar um imposto) e o do advogado fiscalista.
Como se calcula a mais-valia na venda de um imóvel
- A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra, e menos as obras e as despesas. O valor de venda é o preço, ou o valor patrimonial tributário se for mais alto, e o de compra é o que serviu de base ao IMT (Código do IRS, artigos 10.º, 44.º e 46.º).
- Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de compra corrige-se com o coeficiente de desvalorização da moeda do ano da compra. Para as vendas de 2026, a Portaria n.º 457/2026/1 dá, por exemplo, 1,71 para 2000, 1,31 para 2010, 1,22 para 2016 e 1,02 para 2024 (artigo 50.º).
- Contam as obras dos últimos 12 anos com fatura e as despesas da compra e da venda: IMT, imposto do selo, escritura, registo e comissão da imobiliária (artigo 51.º).
- Só 50 % da mais-valia é tributada, e soma-se aos outros rendimentos do ano, pagando-se IRS pela tabela dos escalões. O imposto da venda é a diferença entre o IRS com e sem essa metade (artigo 43.º, n.º 2).
- Quem vende a casa própria e permanente e reinveste o valor da venda numa nova casa própria, entre 24 meses antes e 36 meses depois, não paga imposto sobre a parte reinvestida. Com 65 anos ou mais pode reinvestir em seguros ou fundos de pensões, e desde 2026 qualquer venda de habitação pode reinvestir em imóveis para arrendamento acessível (artigo 10.º, n.os 5, 7 e 10).
O que esta calculadora não faz
- Vendas feitas em outro ano que 2026 (os coeficientes mudam todos os anos), vendas por não residentes, e imóveis que estiveram afetos a uma atividade empresarial.
- As deduções à coleta do IRS, que podem baixar o imposto final, e os casos de apoios públicos à compra, permutas e partilhas.
- Verificar se o reinvestimento cumpre as condições da lei: usa o valor que indicar.
Perguntas frequentes
Como se calcula a mais-valia na venda de um imóvel?
É o valor de venda menos o valor de compra corrigido e menos as obras e as despesas. O valor de venda é o preço, ou o valor patrimonial tributário se for superior, e o de compra é o que serviu de base ao IMT (Código do IRS, artigos 10.º, 44.º, 46.º e 51.º).
O que é a correção monetária do valor de compra?
Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de compra multiplica-se pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano da compra. Para as vendas de 2026 (Portaria n.º 457/2026/1): 1,71 para 2000, 1,31 para 2010, 1,23 para 2012 a 2015, 1,22 para 2016, 1,20 para 2018 a 2020, 1,08 para 2022, 1,04 para 2023, 1,02 para 2024 e 1,00 para 2025 (artigo 50.º).
Que despesas posso deduzir à mais-valia?
As obras de valorização dos últimos 12 anos, com fatura, e as despesas necessárias da compra e da venda: IMT, imposto do selo, escritura, registo e a comissão da imobiliária (artigo 51.º).
Quanto da mais-valia paga imposto?
Só 50 % do saldo positivo conta para o IRS e soma-se aos restantes rendimentos do ano, pagando-se pelos escalões do artigo 68.º. O imposto vai então do mínimo (se não tem outros rendimentos) a 48 % de metade da mais-valia (artigo 43.º, n.º 2).
Como não pagar imposto na venda da casa onde moro?
Se a casa foi a sua habitação própria e permanente nos 12 meses antes da venda e reinveste o valor da venda (menos o empréstimo amortizado) numa nova casa própria em Portugal ou na União Europeia, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, a mais-valia fica excluída na parte reinvestida. Tem de declarar a intenção na declaração de IRS do ano da venda (artigo 10.º, n.º 5).
E se tiver 65 anos ou mais?
Pode reinvestir o valor da venda, nos 6 meses seguintes, num seguro de vida, num fundo de pensões, no regime público de capitalização ou num PEPP, sem pagar imposto na parte reinvestida (artigo 10.º, n.º 10).
O que mudou em 2026 no reinvestimento?
O Decreto-Lei n.º 97/2026 permite excluir a mais-valia de qualquer habitação vendida entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional acessível, arrendados durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos (artigo 10.º, n.os 7 a 9).
Fontes
- Código do IRS (Decreto-Lei n.º 442-A/88), texto consolidado atualizado até à Lei n.º 26/2026, Portal das Finanças: artigos 10.º, 43.º, 44.º, 46.º, 50.º, 51.º e 68.º
- Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro (coeficientes de desvalorização da moeda para bens alienados em 2026)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (reinvestimento da mais-valia no arrendamento acessível)
Regras conferidas com o texto oficial em 21.10.2026. Não foram revistas por um advogado.