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Habitação e arrendamento

Simulador IMT 2026: IMT e imposto do selo na compra de casa

Simulador IMT: indique o tipo de imóvel, o preço e quem compra. O simulador mostra o IMT e o imposto do selo da compra, passo a passo, com os escalões de 2026.

O valor que consta do contrato de compra e venda.

Opcional: está na caderneta predial. O IMT incide sobre o maior entre o preço e este valor.

Só para a casa própria e permanente. Tem direito quem tem 35 anos ou menos, compra a primeira casa (não teve casa nos três anos anteriores) e não é dependente para o IRS.

Os escalões são os de 2026. O imposto do selo de 0,8 % da compra está incluído.

Leia também

Vai comprar casa? Leia o guia do advogado imobiliário: o contrato-promessa, a escritura, o registo e o que verificar antes de pagar o sinal.

Como se calcula o IMT

  • O IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) incide sobre o maior entre o preço do contrato e o valor patrimonial tributário (artigo 12.º do Código do IMT).
  • Na habitação, a taxa sobe por escalões. Em cada escalão aplica-se a taxa marginal ao valor total e tira-se a parcela a abater: são as tabelas práticas da Autoridade Tributária. Para a casa própria e permanente no Continente, em 2026, até 106 346 € não paga nada; depois paga 2 %, 5 %, 7 % e 8 %; entre 660 982 € e 1 150 853 € a taxa é única de 6 %, e acima 7,5 %.
  • O IMT Jovem isenta de IMT e de imposto do selo a primeira casa própria e permanente de quem tem 35 anos ou menos, até 330 539 €. Acima disso paga só sobre o que passa desse valor, até 660 982 €.
  • Nos terrenos rústicos a taxa é de 5 %, e nos outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas de 6,5 %. Quem compra habitação sem residir em Portugal paga 7,5 % (Decreto-Lei n.º 97/2026), com possibilidade de pedir a diferença se ficar residente em dois anos ou arrendar.
  • O imposto do selo da compra é de 0,8 % do mesmo valor (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo).

O que esta calculadora não faz

  • Calcular a escritura, o registo predial, os honorários e o imposto do selo do crédito (veja o simulador de crédito habitação).
  • As compras por empresas e por entidades em paraísos fiscais (10 %), as heranças e doações, as isenções especiais, a partilha de imóveis e as compras em que cada comprador tem quota diferente.
  • Prever a lei de anos futuros: os escalões de 2026 mudam todos os anos.

Perguntas frequentes

Quanto se paga de IMT na compra de casa em 2026?

Depende do valor e do tipo de casa. Para a casa própria e permanente no Continente, até 106 346 € não se paga IMT; acima, a taxa marginal sobe por escalões (2 %, 5 %, 7 % e 8 %, com parcela a abater), entre 660 982 € e 1 150 853 € a taxa é única de 6 % e acima de 7,5 % (Código do IMT, artigo 17.º, n.º 1, alínea a); Ofício-Circulado n.º 40129/2026).

Quem tem direito ao IMT Jovem?

Quem tem 35 anos ou menos na data da escritura, compra a primeira casa própria e permanente, não é dependente para o IRS no ano da compra e não teve casa, ou parte dela, nos três anos anteriores. Até 330 539 € não paga IMT nem imposto do selo; acima, paga só sobre o que passa desse valor, até 660 982 € (artigo 9.º, n.os 2 e 3, e artigo 17.º, n.º 1, alínea b); Decreto-Lei n.º 48-A/2024).

O que acontece se comprar casa em casal e só um tiver menos de 35 anos?

Cada um é tratado em metade (artigo 9.º, n.º 4). O jovem paga a sua metade pela tabela do IMT Jovem e o outro pela tabela normal. O simulador faz esta conta.

Há imposto do selo na compra de casa?

Sim: 0,8 % do valor (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1), pago pelo comprador. No IMT Jovem há uma dedução de até 2 644,31 €, que cobre o imposto do selo das casas até 330 539 € (Código do Imposto do Selo, artigo 7.º-A).

Sobre que valor incide o IMT?

Sobre o maior entre o preço do contrato e o valor patrimonial tributário da caderneta predial (Código do IMT, artigo 12.º, n.º 1).

Quando se paga o IMT?

Antes da escritura: a liquidação do IMT precede o ato de transmissão (artigo 22.º, n.º 1). Faz-se com a declaração Modelo 1 no Portal das Finanças.

E se o comprador não for residente em Portugal?

Na compra de habitação por não residente a taxa é sempre de 7,5 %, sem isenções nem reduções, salvo se for residente fiscal, se passar a sê-lo em dois anos ou se arrendar o imóvel nos termos do Decreto-Lei n.º 97/2026 (artigo 17.º, n.os 10 a 12).

Fontes

  1. Código do IMT (Decreto-Lei n.º 287/2003), artigo 17.º (taxas, redação da Lei n.º 73-A/2025 e do Decreto-Lei n.º 97/2026), Portal das Finanças
  2. Código do IMT, artigos 9.º (isenções), 12.º (valor tributável) e 22.º (momento da liquidação)
  3. Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro (IMT: tabelas práticas em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026)
  4. Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (IMT Jovem e artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo)
  5. Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 (aquisição de imóveis), Portal das Finanças

Regras conferidas com o texto oficial em 21.10.2026. Não foram revistas por um advogado.